Tendances du Marché des forêts privées 2024

Pourêt passionTendances du Marché des forêts privées 2024Une étude Forêt patrimoine - Comité des ForêtsPublication du 03/01/2025# Filière Bois, # Investissement/Fiscalité, # Gestion, # Société.Tendances du Marché des forêts privées 2024Une étude Forêt patrimoine - Comité des ForêtsDans un contexte immobilier marqué par l’incertitude, le marché des forêts conserve une dynamique de croissance favorable, selon l’analyse de la base de données de transaction forestière DVF réalisée conjointement par le Comité des Forêts et l’agence Forêt Patrimoine.En 2023, les prix de vente de massifs forestiers ont connu une hausse de 2,7%, s’inscrivant dans la tendance haussière observée depuis 2016 qui s’établit en moyenne à 4,4 % pour la période.Les volumes échangés en 2023 (104242 ha) sont légèrement supérieurs à ceux observés annuellement depuis 2016 (101859 ha/an en moyenne), confirmant la résilience de l’attractivité des investissements forestiers.Les propriétaires forestiers, en particulier ceux de grands massifs, sont de plus en plus courtisés par des investisseurs institutionnels, qui trouvent dans ce marché une source de revenus stable et durable assortie d’une appréciation constante de la valeur de leurs actifs.La valorisation des services écosystémiques de la forêt, notamment en matière de protection de la biodiversité et du stockage du carbone, amène en effet, une diversification des sources de revenus reposant historiquement sur la production de bois, tirant également les prix à la hausse.Pour les particuliers, l’investissement forestier continue d’offrir de multiples avantages : diversification de patrimoine, rentabilité des exploitations, protection des espace naturels, de la biodiversité et des paysages, pratiques d’activités cynégétiques. Le régime fiscal spécifique appliqué aux forêts rend par ailleurs cet investissement particulièrement attractif grâce à des abattements sous condition de gestion durable. En plus de pouvoir bénéficier d’un lieu où se vivent des expériences de vie , être propriétaire de sa forêt, c’est être libre d’appliquer les principe de gestion correspondant à ses objectifs et valeurs.Comme chaque année, le Comité des Forêts et Forêt Patrimoine ont analysé la base de données publique DVF, afin de fournir à leurs adhérents et clients une information capitale pour comprendre quels fondamentaux sous-tendent la structure et l’évolution du volume et du prix des forêts transitant chaque année d’un propriétaire à un autre.La synthèse de ce travail comprend 3axes: le volume du marché des forêts en 2023, l’évolution de l’indice des prix des forêts, ainsi qu’un focus sur les forêts de 50ha et plus.En 2023 encore, le prix des forêts augmente sur l’ensemble du territoire. En vingt ans, il a plus que doublé. Cette augmentation est plus nette depuis 2017, en particulier pour les forêts de plus de 50ha.I — Le volume du marché des forêts en 2023Entre 85 et 125000ha de forêts sont échangés par an. Nous remarquons que, à l’image de la forêt privée française, le plus grand nombre de transactions représente des petites parcelles. Le marché se contracte pour les domaines forestiers de plus de 100ha. Si ces derniers ne représentent qu’une centaine de transactions par an, ils représentent près de 30% des surfaces échangées chaque année.II — L’évolution de l’indice des prix des forêtsLe prix des forêts a doublé au cours des vingt dernières années; depuis 2017 il subit une augmentation encore plus marquée. Après la forte hausse de 2022, la progression des prix ralentit, mais demeure conséquente.La valeur moyenne indiquée dans le tableau ci-dessous reflète l’ensemble des transactions de 1ha et plus, sur la totalité du territoire Français, concernant tous types de forêts et classes de surfaces confondues; il s’agit d’une moyenne «brute».L’information à retenir concerne l’évolution régulière et à la hausse de la valeur moyenne: Le prix moyen des forêts a augmenté de 31% entre 2016 et 2023.Il convient toutefois de rappeler que ces chiffres n’ont aucune pertinence dans le cadre d’une analyse par comparaison. À titre d’exemple, les forêts du Var n’ont rien de comparable avec les sapinières des Vosges. Une expertise forestière reste toujours nécessaire pour déterminer la valeur vénale d’une forêt. Un tel travail repose sur une analyse des différentes composantes de la forêt (peuplement, valeur du foncier, etc.)On observe en effet une grande hétérogénéité des valeurs moyennes à l’hectare. Les forêts du Nord de la France sont en moyenne, beaucoup plus chères que celles du Sud de la France. Plusieurs facteurs expliquent ces différences. La qualité des sols forestiers est souvent meilleure dans la moitié nord, l’accès et le relief beaucoup moins contraignant et le climat plus clément.Cela joue à la fois sur la valeur du foncier, mais aussi sur la valeur des peuplements qui sont en moyenne plus riches (notamment en chêne dans le grand bassin Parisien). Ces régions bénéficient de surcroît d’un maillage historiquement plus dense d’industries de transformation et par conséquent, d’une meilleure valorisation du bois.Une étude menée en 2021 par le Comité des Forêts a aussi montré que la valeur du foncier forestier est intimement liée à la pression sur le foncier immobilier rural en général. Cela explique, en partie, la valeur élevée des forêts dans les régions Île-de-France, Hauts de France et Normandie.Il est également intéressant d’observer que certains départements plus méridionaux dotés de fiflières bois bien structurées, comme dans les Landes, et le Tarn (Montagne Noire, un des grands bassins Français de production de Douglas) se démarquent nettement au sud d’une ligne Mâcon-La Rochelle.On observe une variation importante par classe de surface: plus la surface est importante plus le prix à l’hectare est élevé.Une première explication se trouve dans la rareté des grandes forêts, lesquelles sont plus recherchées et donc plus chères. Par ailleurs, les plus grandes forêts bénéficient souvent d’une gestion plus qualitative s’inscrivant dans une logique d’amélioration des peuplements et sont par conséquent plus riches en bois de qualité.Les forêts de moins de 10ha sont plus difficiles à gérer et à valoriser en raison, par exemple, du morcellement des parcelles et des difficultés que cela génère.Les transactions de forêts de taille inférieure correspondent souvent aussi à des opérations de remembrement du foncierIII — Zoom sur les forêts de 50ha et plusLe prix des forêts de plus de 50ha, reflète le dynamisme des acquéreurs institutionnels et des investisseurs privés sur ce segment de marché. Le nombre de transactions annuel en 2023 reste assez stable, autour de 300 pour une surface totale proche de 40000ha.Sur la carte ci-dessus, plusieurs zones concentrent les ventes de grandes forêts: le Massif Landais, le Centre, la Bourgogne et le Sud-Est.Une analyse régionalisée du marché (figure5) met en lumière un prix moyen des forêts de plus de 50ha dans le Nord et bassin Parisien est largement supérieur à la moyenne nationale. Il dépasse 13000 €/ha en 2023, soit une nette progression depuis 2016.À l’inverse le Sud-Est demeure dans la fourchette basse des prix avec une certaine constance.L’Est, suit les tendances nationales.Enfin, on retrouve entre les régions la même disparité que celle observée sur la carte de la valeur par départements (figure 2), pour les mêmes raisons.L’arrivée de nouveaux acteurs, comme les Groupements Forestiers d’Investissement (GFI), et le retour d’institutionnels dans l’investissement forestier entraînent une tension sur les grands massifs. La multiplication des ventes par appel d’offres, qui devient une pratique de plus en plus courante, témoigne de la tension qui traverse le marché. Ce mode de commercialisation a également une incidence ponctuelle sur la hausse des prix.Conclusion:Le marché des forêts en France continue de démontrer une résilience et une attractivité remarquables, même dans un contexte immobilier globalement incertain.L’augmentation constante des prix et le volume stable des transactions témoignent de l’intérêt soutenu pour les investissements forestiers.Les acteurs du marché forestier sont de plus en plus motivés par des initiatives visant à valoriser les services écologiques des forêts, notamment la biodiversité et la captation de carbone. Ces initiatives, via des mesures compensatoires, offrent désormais aux propriétaires forestiers de nouvelles sources de revenus et une nouvelle valorisation des forêts.Le segment des grandes forêts de plus de 50hectares, marqué par une forte demande et une hausse des prix, reflète l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels et privés.À la croisée des enjeux de lutte contre le changement climatique, de lutte contre l’érosion de la biodiversité et de fourniture de produits bois, les forêts françaises, dont la qualité générale reste exceptionnelle, se positionnent comme un investissement clé. Cette dynamique positive place le marché forestier français dans les secteurs économiques stratégiques pour l’avenir.Benoit LOISEAU, pour Forêt PatrimoineÉdouard ESCAFFRE, Ingénieur forestier membre collaborateur du Comité des ForêtsOffres directes ou appel d'offres?Les propriétaires forestiers sont de plus en plus courtisés, parfois même sollicités directement par de potentiels acquéreurs.Comprendre les dynamiques du marché devient essentiel pour les propriétaires forestiers vendeurs, afin de garantir des transactions équitables et satisfaisantes pour toutes les parties impliquées. Poussés par l’intérêt grandissant pour les actifs forestiers, de nombreux propriétaires se retrouvent confrontés à des offres directes, attrayantes de prime abord, mais ne reflètent pas nécessairement la valeur réelle de leurs forêts.La concurrence: un levier de valeurDans certaines situations, la mise en concurrence d’acheteurs potentiels permet d’affiner la valeur du bien par rapport au marché. Cette stratégie ne nécessite pas nécessairement la mise en œuvre d’un appel d’offres. En tant que professionnel de la transaction forestière, nous pouvons orchestrer ce type de négociation qui nécessite une connaissance fine du marché et de ses acteurs, offrir la garantie d’attirer plusieurs offres, assurant aux vendeurs d’obtenir le meilleur prix possible pour leurs forêts.Note sur le Marché des Forêts 2024 #J-18808-Ljbffr